Myslím, že jsem na svůj blog už napsala vše, co by vám mohlo pomoci k finanční nezávislosti. Pro inspiraci vložím můj příběh.
Přemýšlela jsem, kdy jsem začala přemýšlet o finanční nezávislosti. Pocházím z běžné rodiny . Maminka i tatínek jsou středoškoláci, maminka pracovala ve zdravotnictví, tatínek ve státní správě. Měli jsme dům, ve kterém jsme bydleli a auto jsme kupovali vždy ojeté. Nikdo z rodiny nepodnikal.
Zhruba v deseti letech jsem začala sportovat a myslím si, že někdy v té době jsem začala přemýšlet, jak to udělat, abych se jednou měla dobře. Našla jsem si kamarádku, jejíž rodiče byli oba vysokoškoláci, ekonomové. Bylo pár let po revoluci a já viděla, že pro ně není problém zaplatit jakékoliv soustředění nebo zájezd. Zatímco moji rodiče si přivydělávali tím, že chodili po práci uklízet kanceláře. Někdy jsem chodila s nimi. Tehdy jsem si řekla, že budu mít vysokou školu. Tím, že ji mám a jsem zaměstnanec, tak se mám lépe, než bych se měla jen se středoškolským vzděláním. Ale šikovný středoškolák, který podniká, nebo i řemeslník bez maturity, se dnes může mít daleko lépe než vysokoškolák.
Ve sportu se mi dařilo. Když jsem šla na vysokou, sportovala jsem už profesionálně a brala za to nějaké peníze. Od klubu jsem měla ubytování. Můj příjem byl kolem 8 tisíc hrubého, což bylo zhruba dvojnásobek toho, co si dokázali vydělat spolužáci na brigádách. Tak jsem si řekla, že utratím jen tolik, co si vydělají oni.
V té době se chodilo telefonovat do budky, takže nebyly žádné aplikace, brokeři. Dávala jsem tehdy peníze do stavebního spoření (to ještě byla státní podpora 4 500 Kč na 18 000 ročního vkladu) a něco už jsem dávala do Sporoinvestu a Sporobondu. To byly podílové fondy, možná ještě existují. Na letáku tehdy bylo, jak se jim daří, ale na finančním obnosu to nebylo vidět. Dnes už vím, že výnos sežraly poplatky.
Při studiu jsem asi 2 roky působila v jedné "poradenské" společnosti. Jel se tam klasický multilevel marketing, naučili nás odříkat marketingové řeči, zvládat námitky, prodat hlavně investiční životní pojištění a hurá za klientem A ještě tvořit strukturu a dotáhnout další poradce, protože provize propadaly i na lidi nad vámi. Dobré bylo, že tehdy bylo progresivní zdanění a poplatky z investička by se reálně vrátily. Kdyby nedošlo ke změně daní. Reálně si tam nebylo s kým popovídat o podmínkách produktu. Produkty byly drahé, znalost minimální. Byli to prodavači. S čistým svědomím jsem toho mohla nabídnout velmi málo, strukturu jsem tvořit nechtěla. A když se naše větev oddělila a začala budovat samostatnou firmu, tak už jsem nepřešla. Bohužel si původní firma zablokovala provize, které nikdy nevyplatila. Výhodou bylo, že se mi poprvé dostala do rukou kniha Chudý táta, bohatý táta. Moc jsem jí nerozumněla, ale všichni říkali, že je skvělá a že si ji musím přečíst.
Můj příjem se časem zvýšil a za dobu studia na vysoké škole jsem dokázala vytvořit rezervu 500 000 Kč. Těsně po nástupu do mého prvního zaměstnání (můj plat byl 18 000 Kč hrubého) jsem si vzala první hypotéku 1 100 000 Kč při sazbě 4,8 %. Rodiče mi tehdy pro mů nedostatečný příjem ručili, tak jsem ji dostala jen na 15 let. Můj čistý příjem byl zhruba 13 500 Kč a hypotéka byla 8 500 Kč měsíčně. Měla jsem ještě příjem ze sportu, ze kterého jsem postupně spořila na kuchyni a rekonstrukci. 2 roky jsem žila se starým umakartovým jádrem, starou kuchyní. Nábytek jsem získala díky kamarádce, které v domě umřela stará paní a rodina nabízela obývákovou stěnu ze sedmdesátých let a sedačku za odvoz. Sundala jsem nožičky, polepila ho tapetou a byl skoro jako z IKEY 🙂 V tomto starém panelákovém bytě žijeme dodnes, je to kvalitou nejhorší byt, který máme. A sazba kolem 5 % na hypotéce mi asi z tohoto důvodu přijde tak nějak normální.
Při přechodu ze sportu do zaměstnání jsem přišla na to, že jako sportovec jsem brala víc a ještě jsem měla výhodnější daně než jako zaměstnanec. Nejednou jsem přemýšlela o l “Uč se a budeš se mít dobře”.
Brzy po koupi jsem potkala manžela. Řekli jsme si, že než budeme mít děti, chceme mít splacenou hypotéku. To se nám během 5 let povedlo. Příjem manžela byl podobný jako můj, v čase mírně rostl.
Když jsem byla na mateřské, byla ve světě finanční krize. Byla jsem na kurzu investování u FIO a začala kupovat české akcie. Znovu jsem si přečetla knihu Chudý táta. Tentokrát ne proto, že jsem musela, ale protože jsem chtěla. A leccos mi začalo zapadat.
Bála jsem se, že nenajdu zaměstnání a udělala si kurz realitního makléře pod ARK. A v té době nám skončila 2 stavební spoření, tak ještě na rodičovské dovolené jsme koupili první investiční byt. Hypotéku jsme dostali díky tomu, že byla na 30 let a my byli mladí. A ještě nebyly tak přísné limity. Byt byl starý, cihlový, 2+kk, přičemž byly 2 neprůchozí pokoje a společná kuchyňka na chodbě. Od začátku jsme ho chtěli pronajímat po pokojích. Aby byl vždy alespoň příjem alespoň z jednoho pokoje.
Po 2 letech výše nájmu dohnala splátku hypotéky. Já už začala chodit do práce, takže jsme poměrně rychle šetřili (vystačili jsme s tím, s čím jsme vystačili v době, kdy jsem byla na mateřské).
Nakupovala jsem i akcie, stále české. Ale tam růst nebyl tam rychlý jako u nemovitostí. Cena o 10m2 menšího bytu podobných vlastností byla stejná jako u našeho prvního bytu. Rozhodli jsme se a toto 1+1 koupili. Byl to opět starý, cihlový byt.
Za další 3 roky, jsme kupovali další byt. Tentokrát starý panelák.
Těsně před kovidem jsme koupili první novostavbu, která se teprve začínala stavět. Kolaudace byla na jaře 2021. V té době byla ještě spousta restrikcí.Navíc bylo opatření, že když nájemník nebude platit nájem, tak to musíme respektovat a nemůžeme s tím nic dělat. V tu chvíli bychom asi splácet hypotéky dlouhodobě nedokázali. Naštěstí naši stávající nájemníci byli spolehliví. Vůbec jsem nevěděla, jestli dokážu nový byt pronajmout. Nájemníky jsem vybrala v podstatě na základě emailů a videohovoru, což je velmi riskantní. A jsou u nás dodnes.
Investování do novostaveb se mi zalíbilo. Než se byt postaví, má vyšší hodnotu. Jsou s ním spojeny menší náklady na údržbu. A hlásí se tam bonitnější lidé.Máme k nim parkovací stání. Takže jsem postupně prodala oba cihlové domy, které nesplňovaly PENB kritéria a neustále jsme řešili nějaké opravy. Peníze z prodeje pokryly v pohodě hypotéky a zbytek stačil jako základ na několik novostaveb.
Dnes bych postupovala jinak v tom, že bych si převedla zástavu z původních hypoték, protože tam byly nižší úroky, ale člověk se pořád něco učí. Také bych maximalizovla úvěr a nedávala mimořádné splátky. Zároveň se v realitách a investování neustále vzdělávám. Poslouchám podcasty, chodím na konference.
O reality se starám sama. Vybírám si nájemníky, zpracovávám vyúčtování, komunikuji s výbory SVJ, chodím na schůze nebo zajišťuji plnou moc. Je zajímavé pozorovat i fungování výborů a jejich odměny. Zpracovávám si daňová přiznání. Jak na nemovitosti, tak na příjmy. Dělám to proto, že mě to svým způsobem baví, ušetřím na provizích a poplatcích. Moje zkušenost s realitními makléři je podobná zkušenosti s finančními poradci. Čest výjimkám.
Na investičních nemovitostech mám poměrně vysoké dluhy. Už asi na další hypotéku bonitou nedosáhneme 😅Ale spím daleko klidněji, než když jsem měla dluhy na bytě, ve kterém bydlíme. Postupně přesouvám zástavy, abych měla více bytů bez zástav a mohla je případně prodat bez zbytečné administrativy. Už neplánuji nákup bytů v ČR, zatím neuvažuji ani o zahraničí.
Mám i akciové portfolio. České akcie nakupuji cca od roku 2008. V době Covidu jsem začala víc nakupovat světové indexy. Dnes minimalizuji nákupy českých akcií. Jednak už mám poměrně velké portfolio, a hlavně nevěřím v dostatečnou likviditu a atraktivitu české burzy v případě, že by došlo k zestátnění ČEZu. Zároveň mi vadí manipulace ze strany vlád (windfall tax, manipulace s cenou). České tituly zatím držím, odpočítávám časový test. V případě potřeby je prodám.
Místo toho navyšuji pozice v zahraničních akciích a indexech. Souvisí to s rozložením rizika a i s případným plánem B. Nechci mít veškeré portfolio v ČR.
Nakupuji i Bitcoiny. Ne jako investici, ale jako rezervní měnu. Zatím přes Revolut, ale chystám se na převedení do Trezoru nebo něčeho podobného. To zase souvisí s tím, pokud by se naplnily černé scénáře digitální měny, o kterých se dnes říká, že je to hoax. No, v Číne už fungují. Kdo je připraven, není překvapen.
Jen bych ráda podotkla, že naše mzdy jsou mírně nadprůměrné. Investování není o tom, že máte obrovské přijmy. My dokážeme vyjít s málem. Naopak, znám spoustu lidí, hlavně sportovců, kteří měli nadprůměrné příjmy, ale neumí s nimi hospodařit a když dosportují, dostávají se do problémů a dluhů, exekucí. Zároveň znám učitelku, paní z pošty, paní z finančního úřadu, čerstvě dostudovanou studenty, kteří investovali do bytů. Někteří z nich poté, co byli v exekuci. A možná právě to je naučilo vyjít s málem.
Mou filozofií je minimalizovat poplatky.Tím, že jsme v dětství neměli úplně na rozhazování, tatínek stavěl nebo opravoval svépomocí a my mu pomáhali. Když jsme koupili první byt, byla tam ošklivá plovoucí podlaha. Nabídka na výměnu byla asi 42 tis. Tak jsme dojeli do OBI, nakoupili asi za 18 tis. materiál a vyměnili si ji sami. Když tam udělali novou elektriku, sádrovala jsem kabely a štukovala zeď. Standardně jsme v bytech sami malovali. Dnes už mám smluvně ošetřené, že musí nájemník odevzdat vymalovaný tak, jak ho přebral 😅
Nedáváme všechny peníze do investic s tím, že jednou si budeme užívat. Rádi cestujeme. Jezdíme na hory, k moři, na prodloužené víkendy na poznávačky. Jezdíme na vlastní pěst bez cestovek, lítáme lowcostově jen s batohem pod sedadlo. Bydllíme většinou přes Booking, na místě využíváme veřejnou dopravu. Nevidíme smysl života v divokých nákupech a trávení času v obchodním centru. Nákupy nás naopak nebaví. Přesto ale chodím nakupovat do kamenného obchodu, protože mi to přijde levnější než když jsem si nechala nákup dovážet. Nestrádáme, užíváme si život. .
Nemovitosti jsou dobré na investování díky páce. Akcie a indexy jsou jednoduché a nepotřebujete velký kapitál. V každém případě je to běh na delší trať a nezbohatnete zítra. Je potřeba začít, protože čas vám pomáhá.
Vyhýbejte se zbytečným poplatkům a daním, kupujte aktiva. U všech finančních transakcí si položte otázku PROČ, za KOLIK a jestli je to AKTIVUM.
Ať si vyberete jakoukoliv cestu, přeji vám hodně úspěchů.