Vzít si hypotéku s vyšší úrokovou sazbou hned se vyplatí primárně proto, že růst cen nemovitostí bývá rychlejší a finančně citelnější než úspora na nižším úroku.

Zatímco vysokou úrokovou sazbu můžete v budoucnu změnit refinancováním, kupní cenu nemovitosti nesnížíte.

V aktuálních tržních podmínkách roku 2026, kdy se běžné sazby pohybují zhruba mezi 4,5 % až 5,8 % (podle délky fixace a banky), hraje matematika jasně v neprospěch vyčkávání.

Ceny zpomalují růst

Můžete namítnout, že ceny nemovitostí svůj růst zpomalují, někde už dokonce klesají. Proč tomu tak nemusí být navždy?

  • Efekt odložené poptávky: Z nedávné historie i ekonomie víme, že při nárůstu úrokových sazeb klesá poptávka po nemovitostech. Krátkodobě může převažovat nabídka nad poptávkou, tím jde cena dolů. Jakmile úrokové sazby klesnou, na trh vstoupí velké množství kupujících, kteří dosud čekali. A opět bude převis poptávky nad omezenou nabídkou, což způsobí nárůst cen bytů
  • Vstupují investoři: paradoxně, nastává ideální čas pro vstup investorů na trh. Tím, že je omezená poptávka po bytech, mají prostor k vyjednávání lepší ceny.
  • Inflace: bohužel tu s námi zůstává, propisuje se do cen práce a materiálu. Nové byty a domy z tohoto důvodu dolů s cenou nepůjdou. A pokud si na sebe nevydělají, jednoduše se nebudou stavět. Tím bude opět nedostatek bytů a jejich cena poroste.
  • Nedostatek bytů, nepovedená digitalizace stavebního řízení: Už dnes chybí ve velkých městech desítky tisíc bytů.
  • Požadavky EU na splnění energetické náročnosti (emisní neutralita): Mnoho budov dnes tyto požadavky nesplňuje. V některých případech lze do nemovitostí investovat nemalé peníze a požadavky splnit. Vyšší investice do budov zvyšují cenu. V mnoha případech to ale nestačí. Je lepší budovu strhnout. Pokud se nenahradí budovou jinou, bude nemovitostí málo a cena poroste. Pokud se nahradí jinou, jedná se novostavbu se zdraženými vstupy vlivem inflace a dodatečnými investicemi na splnění všech požadavků, cena poroste.
  • Demografie: demografie sice říká, že se rodí málo dětí. Ale lidé se dožívají delšího věku. A stále více lidí žije po jednom. Velký dopad má i migrace a poptávka ze stran uprchlíků.
  • Lokalita: daleko důležitější než kdy dřív bude výběr lokality. Jsou a budou lokality, kde bude cena nemovitostí klesat. Ale budete v takových lokalitách mít i práci? Nebo za ní budete složitě dojíždět, v nejhorším případě bydlet část týdne v nájmu někde jinde?


Proč tedy nečekat?

  • Úrok je dočasný, ale kupní cenu si fixujete: Vyšší sazbu si můžete zafixovat na kratší období (např. 2 až 3 roky). Jakmile tržní sazby klesnou, hypotéku jednoduše refinancujete za lepších podmínek. Kupní cenu už vám nikdo nezmění. Nesníží, ale ani nenavýší.
  • Levnější úvěr nepřekoná cenu růstu nemovitosti: Pokud nemovitost za 6 milionů Kč kvůli čekání zdraží za rok o 5 % (na 6,3 milionu Kč), zaplatíte za ni o 300 000 Kč více. Tuto ztrátu vám ani o 1 % nižší úroková sazba za celou dobu fixace nevrátí. A budete muset vložit víc vlastních prostředků.
  • "Náklady ušlé příležitosti" po dobu, kdy čekáte na lepší úrok, musíte někde bydlet. Pokud nebydlíte u rodičů "zdarma", tak někde platíte nájem. Splácíte majetek někoho jiného místo toho, abyste spláceli svůj.


A pokud máte rádi čísla, níže je uvedený příklad početně.

Situace dnes - kupujeme byt za 6 mil. Musíme vložit 20 % z ceny ze svého, na zbytek bereme hypotéku. Sazba při 30 leté splatnosti je 5,5 % s fixací na 5 let (ano, správně, pokud bereme hypo na 30 let jsme pravděpodobně mladší než 35 let stačí nám jen 10 % prostředků. Ale pro náš hypotetický příklad to nechám takto) . Splátka vychází na 27 254 Kč měsíčně a za rok budu nesplacená jistina ve výši 4 735 340 Kč. Budeme mít splaceno 64 660 Kč. Za 5 let ode dneška bude výše dluhu 4 438 109 Kč.

Situace za rok - rok počkám a kupuju stejný byt v roce 2027, jeho cena vzrostla jen o inflaci 3 %. Potřebuji mít o 36 000 víc vlastních prostředků a beru si o 144 000 vyšší hypotéku. Budu mít úrokovou sazbu 4,5 % s fixem na 5 let a hypo na 30 let. Pak bude splátka 25 051 Kč měsíčně, což je o 2 203 Kč méně, než byla u původní sazby.



Velmi jednoduchá úvaha - mám o 36 000 vyšší vlastní prostředky + vyšší hypotéku o 144 000 = 180 000 Kč, vydělím to měsíční úsporou 2 203 Kč = 81,7 měsíců návratnost varianty za rok. Ale takhle jednoduché to není, protože dluh se kumulativně úročí, takže návratnost bude delší. Do té doby budu mít původní hypotéku refinancovanou, možná 2x, a úspora už se nebude konat.

Nebo jiný pohled podle výše dluhu za 5 let ode dneška.

Roční úspora je 26 436 Kč (12 x 2 203) na splátce hypotéky za rok oproti variantě dnes. Za 4 roky (beru za rok a porovnávám se stavem dnes + 5 let) je úspora 105 767 Kč (4 x 26 436). Proti tomu je ale potřeba započítat 36 000 Kč vlastních prostředků, které jsem musela dát navíc. A dojdeme k celkové úspoře 69 767 Kč.

Když porovnáme výši dluhu v roce 2031 (po 5 letech první varianty a 4 letech druhé varianty), vidíme, že dluh je o 164 000 vyšší u druhé varianty. Úspora je 69 767 Kč. Tj. dluh po započtení úspor je vyšší o 94 233 tis. Kč.

Po 5 letech (resp. po 4 letech s poplatkem) se změní sazba. Dále uvažujeme stejnou sazbu a stejné splátky pro obě varianty. Samozřejmě to nemusí být pravda.

Mohou nastat dvě varianty: po fixaci zůstává vyšší sazba u hypotéky dnes. Nebo varianta, že po fixaci dojde ke zlevnění hypotéky dnes a zdražení hypotéky za rok.

Na první variantě jsme platili o rok déle splátky, ale zase by nám skončilo o rok dříve splácení. Takže nemůžeme započítat celé splátky za celý první rok úsporu v druhé variantě. Můžeme uvažovat zase pouze max rozdíl splátek za období jednoho roku, tj. 26 434 Kč. Navíc bychom pravděpodobně někde bydleli a platili nájem jinde.


A na tomto příkladu navyšuju cenu jen o inflaci 3%. Za poslední dekádu rostou ceny nemovitostí o 5-8 % ročně.

Při růstu ceny o 5% už mám měsíční úsporu jen 1717 Kč, potřebuji o 60 tis. Kč víc ze svého a beru si o 240 000 Kč vyšší hypotéku.


A pokud investujete do nemovitosti, využíváte navíc sílu páky, která roste s časem.