Kde končí svoboda a začíná zákon?

Pronájem bytu je právní vztah, který v Česku podléhá přísné regulaci. Nový občanský zákoník sice dává oběma stranám velkou smluvní volnost, ale zároveň silně chrání nájemníka jako slabší stranu vztahu. Mnoho majitelů i nájemců však stále žije v mýtech o tom, co si mohou a nemohou dovolit.

Přináším jasný přehled toho, na co máte jako pronajímatel či nájemce plné právo a kde naopak narážíte na zákonné limity.

Práva a povinnosti MAJITELE (Pronajímatele)

Majitel nemovitost vlastní, což mu dává právo rozhodovat o tom, komu a za jakých finančních podmínek byt přenechá. Jeho moc nad bytem v průběhu nájmu ale není neomezená.

  • Právo na kauci (jistotu): Majitel může při podpisu smlouvy požadovat finanční kauci. Zákonný limit je maximálně trojnásobek měsíčního nájemného (bez poplatků za služby).
  • Právo na zvyšování nájemného: Pokud si to strany ve smlouvě nezakážou, může majitel nájemné jednostranně zvýšit. Musí však dodržet zákonný limit: maximálně o 20 % během tří let a cena musí odpovídat srovnatelnému nájemnému v daném místě. Toto pravidlo platí, pokud máte smlouvu na dobu neurčitou, což nedoporučuji (viz článek Proč uzavírat smlouvu o nájmu vždy na dobu určitou). Pokud máte smlouvu na dobu určitou, uzavíráte každý rok dodatek a nebo novou smlouvu. Nájemné může lépe odpovídat tržnímu nájmu a když s tím nájemce nesouhlasí, nájem jednoduše zanikne.
  • Vstup do bytu (Kdy tam smí?): Majitel nesmí do bytu vstupovat svévolně ani v době nepřítomnosti nájemníka. Prohlídku za účelem kontroly nebo ukázky bytu novým zájemcům musí nájemníkovi oznámit v dostatečném předstihu (zpravidla alespoň několik dní předem). Bez ohlášení smí do bytu vstoupit pouze v případě nouze (např. havárie vody či požár).
  • Opravy v bytě: Majitel je povinen hradit velké opravy a rekonstrukce (výměna kotle, prasklé stoupačky, oprava střechy).
  • Udržovat byt 
  • Předat byt ve stavu způsobilém k užívání: Majitel musí byt předat čistý, bezpečný a se všemi funkčními sítěmi (voda, plyn, elektřina).
  • Řádné vyúčtování služby: Majitel musí jednou ročně (zpravidla do konce dubna) předložit nájemníkovi reálné vyúčtování záloh na energie a služby a do 4 měsíců vypořádat případné přeplatky či nedoplatky.
  • Při nájmu na dobu neurčitou nemůže bez zákonného důvodu dát nájemci výpověď. Tomuto problému je věnovaná samostatné kapitola

Práva a povinnosti NÁJEMCE

Nájemní smlouvou získává nájemce právo v bytě plnohodnotně žít a vytvořit si v něm domov. Zákon mu garantuje vysokou míru soukromí.

  • Právo na soukromí a nedotknutelnost obydlí: Byt se po dobu nájmu stává obydlím nájemce. Majitel mu do něj nesmí bezdůvodně chodit a nájemce má dokonce právo vyměnit zámek u dveří (při skončení nájmu ale musí vrátit původní stav nebo předat majiteli klíče).
  • Trvalé bydliště bez souhlasu: Nájemce si může nahlásit trvalé bydliště na adrese pronajatého bytu i bez souhlasu majitele. Stačí mu k tomu platná nájemní smlouva, se kterou zajde na městský úřad. Jakákoliv věta ve smlouvě, která trvalé bydliště zakazuje, je ze zákona neplatná.
  • Zvířata, návštěvy a kouření: Zákon jasně říká, že majitel nesmí nájemci zakázat chov zvířat, pokud to nepůsobí nepřiměřené obtíže ostatním obyvatelům domu. Stejně tak nelze zakázat návštěvy nebo kouření. Majitel se však může s nájemcem lidsky dohodnout. 
  • Musí dodržovat stanovy domu, kde jsou stanoveny např. hodiny nočního klidu. Dnes se v nich často vyskytuje, zejména u novostaveb, že se jedná o nekuřácké zóny. 
  • Drobné opravy a údržba: Nájemník má povinnost hradit tzv. běžnou údržbu a drobné opravy v bytě. Patří sem malování, výměna žárovek, opravy vodovodních baterií či opravy klik. Finanční limit pro jednu opravu je stanoven na 1 000 Kč (nebo roční strop podle podlahové plochy).
  • Nárok na úrok z kauce - ideální je stanovit procento přímo ve smlouvě, aby nedocházelo ke sporům. 

Ve smlouvě požaduji, aby měli nájemci pojištěnou odpovědnost. Vybavuji byty jen kuchyňskou linkou a jako majitel pojišťuji nemovitost. A pro jistotu mám pojištěnou odpovědnost z držby nemovitostí.