Bez ohledu na to, jestli byt pronajímám nebo kupuji/prodávám, se snažím vynechat služeb realitních kanceláří a všech zprostředkovatelů.

Když inzeruji byt na pronájem, vždy do něj píšu, aby mi RK nevolaly a nepsaly. Přesto se jich minimálně 30 ozve. Poslední dobou zejména špatně česky mluvící. A všichni mají zájemce, kteří jsou pracující, bez dětí a zvířat, nekuřáci, bez dluhů. Jsem docela psychicky odolná a nedělá mi problém poměrně rychle oznámit, že o jejich služby nemám zájem. Proč?

Realitní kancelář (zprostředkovatel) při pronájmu

1) Provize - realitka se snaží dostat do obchodu proto, aby získala provizi. Tu může zaplatit buď pronajímatel, pokud si cíleně realitku objedná. Nebo nájemník, pokud služby RK pronajímatel až tak nestojí, ale svolí s tím, že když zaplatí provizi nájemník, můžou spolupracovat. Za pronájem je běžná provize jeden až dva měsíční nájmy. V době, kdy zájemci skládají ještě kauci ve výši 2 měsíčních nájmů je pro ně další nájem až dva navíc ve formě provize vražedný. V Praze u bytu 2kk to představuje mít cca 40 až 50 tis. na kauci a 20 až 40 tis. na provizi.

2) Větší výběr - nižší vstupní náklady pro nájemce, když nemusí platit RK, přilákají větší množství zájemců.

3) Přímý osobní kontakt od samého začátku - já jsem ten, kdo bude několik let komunikovat s nájemníkem. Je proto potřeba, aby mezi námi fungovala určitá chemie a byli jsme schopni spolu komunikovat. Makléř má často snahu co nejrychleji byt pronajmout, může něco zatajit nebo zkreslit. Když makléři odmítnete druhého a dalšího uchazeče, nebudete se cítit komfortně.

Něco jiného je, pokud místo makléře využijete služeb správcovské firmy, které byt pronajmete a ona ho následně dá do podnájmu a řeší vše s nájemníky sama. Ale tam chce nastavit přísná pravidla, abyste nedostali zpět vybydlený holobyt.

4) Exkluzivita - RK vás může tlačit k exkluzivitě, abyste nemohli inzerovat a pronajmout byt sami, pokud se vám ozve např. známý nebo kolega z práce

5) Možnost nastavit o něco vyšší nájemné - protože zájemce ušetří na provizi realitce, často je ochoten zaplatit o něco vyšší nájemné. A to je pro vás výhodné.

6) Špatné zkušenosti s RK - aneb když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají. V den prohlídky si vždy ověřuji, zda se zájemci dostaví. S RK, které mají ty bezproblémové zájemce, mám zkušenost, že schůzku většinou ruší. Jedna RK využila fotek z mého inzerátu. Žádné profesionální fotky a homestaging.

7) Vlastní tempo a pravidla - sama si určuju, kdy budu mít prohlídky, kolik na ně vezmu lidí a v jakém pořadí. Většinou mám max 5 lidí na prohlídce za sebou. A často se mi stává, že druhé kolo prohlídek už nepotřebuji. Tolik k argumentu, že mi RK ušetří čas. Stejně tak nevěřím argumentu, že RK zájemce prověřují.


Jak vybrat a prověřit nájemníka, na co si dát pozor nebo na co se ptám v dotazníku, tomu jsem se věnovala v článku Výběr nájemníka.

https://www.linainvestorka.cz/blog/vyber-najemnika

Realitní kancelář (zprostředkovatel) při nákupu/prodeji

Při prodeji nemovitosti jsou důvody pro vynechání RK ještě silnější než u pronájmu. Ve hře jsou totiž obrovské finanční částky a vysoká právní odpovědnost.

1) Provize - ušetříte obrovské peníze za provize. Provize RK se pohybuje mezi 3-5 % z ceny + DPH. U bytu za 5 mil. Kč tak může být provize 180 až 300 tis Kč.

Dnes lze dle cenových map snadno dohledat, za kolik se prodal podobný byt ve stejné lokalitě. Argument, že RK vyjedná vyšší cenu pak nehraje roli, když bude vzápětí snížena o vysokou provizi.

2) Exkluzivita - právní past, která vás zablokuje na 3 až 6 měsíců. Pokud podepíšete exkluzivitu, nemůžete si nemovitost prodat sami. A co když se vám ozve soused nebo známý, že má o nemovitost zájem? Musíte zaplatit provizi RK. A co když je RK nečinná a nic nedělá? Nemůžete jít jednoduše jinam.

3) Střet zájmů a rychlý tlak na prodej - Cíl vás jako prodávajícího je prodat za co nejvyšší cenu. Cíl kupujícího je naopak co nejnižší cena. U RK je to co nejrychlejší prodej, aby získali provizi a mohli jít pracovat na další zakázce. Může tak při prvním zájemci tlačit na snížení ceny.

Nekorektní makléři vám na začátku slíbí vysokou cenu, podepíšou smlouvu a exkluzivitu. A po čase, kdy se nikdo neozve, tlačí cenu dolů. Bez RK jste to vy, kdo si určuje tempo práce s cenou.

4) RK může upřednostnit zájemce, který využije hypotéku přes RK a z které má RK další provize. Přestože může být zájemce s hotovostí, který je pro prodávajícího rychlejší a mnohdy bezpečnější volbou.

5) Přímé jednání s kupci - pokud prodáváte byt v domě, kde jste mnoho let žili a máte dobré vztahy se sousedy, chcete vědět, jak na vás potenciální kupec působí.

6) Inzerci, homestaging zvládnete sami. Homestagingu věnuji článek https://www.linainvestorka.cz/blog/Jak připravit byt na prodej/pronájem?

7) Využijte služeb právníka - služby právníka stojí kolem 20 tis. Kč a provede váš bezpečně celým procesem. Připraví smlouvy, ověří právní vady v katastru, prověří kupujícího, zajistí bezpečný převod peněz. Tímto způsobem zajistíte stejnou nebo vyšší právní jistotu než s RK a ušetříte statisíce.

8) RK neodpovídá za právní ani technické vady nemovitosti !! - častým argumentem pro využití služeb RK je, že prodej / nákup nemovitosti s RK je bezpečný. Ale RK je jen zprostředkovatel, za veškeré vady nese odpovědnost pouze prodávající. Makléř není stavební inženýr ani statik. Nemá povinnosti a ani odbornost provádět hloubkovou technickou kontrolu nemovitosti. Právní vady- RK má povinnosti jednat s odbornou péčí. Má povinnost předložit budoucímu kupujícímu výpis z katastru nemovitostí a upozornit ho na zjevná omezení a zástavy. Ale co když je na listu vlastnictví jedna exekuce, ale najednou tam dopadnou další? To je mimochodem běžná praxe, protože pokud bude na nemovitosti více exekucí, tak je neprodejná.