Nemovitosti dlouhodobě patří k nejpopulárnějším investičním nástrojům. Nabízejí pocit fyzického bezpečí, ochranu před inflací a stabilní pasivní příjem. Mnoho lidí si pod pojmem „investice do nemovitostí“ představí pouze nákup jednoho bytu a jeho pronájem. Skutečnost je ale pestřejší – od nákupu garáží přes spekulační rekonstrukce (Fix & Flip) až po investice do nemovitostních fondů či crowdfundingu bez nutnosti milionového kapitálu. Jaké jsou hlavní investiční strategie, jaké přinášejí výnosy a která je vhodná právě pro vás? 

Než se pustíte do investování, ujasněte si:

- PROČ chcete do nemovitostí investovat - kolik chcete investovat, chcete investovat pasivně (akcie a fondy) nebo být majitelem (přímé vlastnictví), jak velkou částku chcete investovat

- LOKALITA - chcete velká města nebo menší, jaká je dopravní dostupnost, jaká je poptávka po nájmu, je v lokalitě dostatek zaměstnavatelů, ale i ČR vesrsus zahraničí

- DO ČEHO - byty, komerční prostory, novostavby, jaká je cílová skupina, jak dlouho chci nemovitost vlastnit, jaký očekávám růst hodnoty, jednu nemovitost nebo více,

- FINANCOVÁNÍ - vlastní zdroje, úvěry, na kolik nemovitostí dosáhnu, chci investovat jako fyzická osoba nebo přes s.r.o

- SPRÁVA A RŮST - chcete se starat o nájemníky nebo to ponecháte agentuře, jak sehnat kvalitní nájemníky, potřeba údržby a oprav, zhodnocení nemovitosti, reinvestice


Přímé vlastnictví

Dlouhodobý pronájem

  • Princip: Nákup nemovitosti s cílem inkasovat pravidelný nájem a dlouhodobě profitovat z růstu tržní ceny nemovitosti.
  • Profil: Stabilní pasivní či polopasivní příjem, nižší riziko, dlouhodobý horizont (10+ let).
  • Často využívá: Finanční páku (hypotéku), kdy nájemné částečně nebo zcela pokrývá splátku úvěru.
  • nejjednodušší na zdanění, často vykážete náklady, které pokryjí příjmy


Krátkodobý a střednědobý pronájem (Airbnb, VRBO, corporate rentals)

  • Princip: Pronajímání bytů turistům nebo firemním pracovníkům na dny až měsíce za vyšší denní sazbu.
  • Profil: Vyšší potenciální výnos než u dlouhodobého pronájmu, ale vyžaduje aktivní správy (úklid, komunikaci) nebo využití správy třetí stranou za provizi. 
  • často využívá platformy jako Booking, AirBnB, kde jsou vyšší poplatky. 
  • úřady a soudy tuto službu považují za ubytovací služby,což spadá pod příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 ZDP), tedy klasické podnikání. Musíte pro něj mít živnostenský list. 


Spekulační rekonstrukce (Fix & Flip)

  • Princip: Nákup nemovitosti pod tržní cenou (před rekonstrukcí, v aukci či exekuci), její zhodnocení opravou a rekonstrukcí a rychlý prodej se ziskem.
  • Profil: Vysoký výnosový potenciál v krátkém čase (měsíce), ale vysoké riziko, nutnost znalosti stavebních nákladů a trhu, nutnost mít spolehlivé partnery pro rekonstrukci
  • opět se jedná o podnikání podle § 7, zároveň je ale potřeba hlídat časový test nemovitosti (který většinou není dodržen a je potřeba zdanit rozdíl mezi náklady na pořízení a prodejní cenou). A také pozor na DPH, které je potřeba zaregistrovat většinou hned u prvního prodeje. 

. 

Nepřímé investování (s nižším kapitálem)

  • REITs (Real Estate Investment Trusts): Akcie veřejně obchodovaných společností vlastnících či spravujících nemovitosti. Vysoká likvidita, možnost investovat již od malých částek. Nižší poplatky než u fondů. 
  • Nemovitostní podílové fondy (FONDY/REIF): Běžné podílové fondy nebo fondy kvalifikovaných investorů (FKI), které spravují portfolio budov. Je potřeba hlídat poplatky.
  • Realitní crowdfunding (P2P/P2B): Financování konkrétních developerských projektů nebo nákupů nemovitostí s pevně stanoveným úrokovým výnosem přes online platformy.


Do čeho lze investovat ?

BYTY, RODINNÉ DOMY, BYTOVÉ DOMY, VILY

- druh bytu charakterizuje budoucího nájemníka. Já investuji do bytů v osobním vlastnictví, abych mohla využít odpisy. Využívám hypotéku.  O jakých vím způsobech?

  • Nákup novostavby:  byt se koupí ještě v době, než se kopne do země. V té době se ukotví cena, která většinou po dobu výstavby ještě vzroste.  Takže když je byt hotový, už má vyšší než kupní cenu. Je možné ho prodat (dodanit rozdíl, pokud nesplňujete podmínky pro osvobození) nebo pronajmout nebo jen držet. Jsou s ním spojeny menší náklady na údržbu.
  • Nákup staršího bytu - cihla nebo panelový dům - rekonstrukcí se zvedne cena. Jsou cenově dostupnější než novostavby. Nevýhodou je horší parkování a často  nesplňuje pravidla energetické náročnosti (PENB), na které bude od roku 2030 vázaná dostupnost hypotéky 
  • Byty dle lokality - někteří investoří nakupují byty v Praze, krajských městech a okolí. Je na nich nižší výnos, ale stabilnější, rychleji se obsazují. Někteří investoři investují v Mostě, Ústí a  podobně. Tam je to rizikovější, čeká se delší dobu na kvalitního nájemníka, ale zase je vyšší výnos.  A pak je něco mezi tím
  • Vícepokojové byty - vhodné pro studenty nebo rodiny
  • Menší byty - vhodné pro páry a jednotlivce, nejsnáze se pronajímají
  • Větší byty k rekonstrukci a rozdělení na více bytů - většinou u starých cihlových bytů je možné díky umístění stoupaček rozdělit na více menších bytů a v jednom třeba bydlet a další pronajímat
  • Setkala jsem se i investorem, který si pronajal byt, který dlouho nikdo nechtěl, předělal ho a dál ho pronajímal studentům. Musel to samozřejmě mít smluvně ošetřené s majitelem bytu
  • někdo preferuje nákup více bytů v různých domech, někdo více bytů v jednom domě nebo celý dům.

GARÁŽE A PARKOVACÍ STÁNÍ


GLAMPY

  • domečky na stromech, geodetické koule, safari stany, maringotky, jurty, mobilheimy

Jedná se luxusní nebo okouzlující kempování, které se nachází na samotě u lesa, rybníka nebo v horách. Jsou komfortně vybaveni postelí, často vlastním sociálním zařízením, vířivkou nebo saunou. Důraz se klade na estetiku. 

KOMERČNÍ OBJEKTY

  • kanceláře, sklady, logistické areály, benzínové pumpy, obchody, administrativní budovy, restaurace, hotel, penzion, …

POZEMKY

  • stavební parcely, zemědělská půda, zahrady, ostatní (louky, chmelnice, pastviny..) Například louka v okolí hradu, kterou můžete pronajmout na parkování, není vůbec špatná.
  • různé druhy mají různou náročnost na vstupní kapitál a zhodnocení, některé lze pronajmout

LESY

  • dřevo roste bez ohledu na ekonomickou krizi, situaci na finančních trzích. 
  • pronájem myslivcům na hony
  • můžete získat dotace na zalesnění
  • když je cena nízká, nemusíte prodávat, dřevo počká
  • nevýhodou jsou klimatické a přírodní krize - kůrovec, polomy, sucho, požáry (když napadne les kůrovec je vaší povinností les od napadených stromů vyčistit)
  • náklady na těžbu dřeva
  • nízká likvidita