Pronájem nemovitosti představuje skvělý způsob zhodnocení financí, ale nese s sebou jedno zásadní riziko – výběr nesprávného člověka. Problémoví nájemníci mohou způsobit dluhy na nájemném nebo poškození majetku, přičemž jejich následné vystěhování bývá zdlouhavé a nákladné. Dobrý nájemník není otázka štěstí, ale důsledné přípravy. Jak ho tedy bezpečně poznat?
Pokud se tepre chystáte pořídit investiční nemovitost, je důležité si uvědomit, že už charakteristika vašeho bytu určuje, jaký typ lidí bude mít zájem v něm bydlet. Jiní lidé se budou hlásit do sklepního bytu ve čtvrti se špatnou dopravou a mizerným osvětlením a jiní do novostavby s dobrou dostupností. Stejně tak do velkého bytu se bude pravděpodobně hlásit rodina nebo skupina studentů, zatímco do malého bytu pár nebo jednotlivci. Více v kapitole Výběr investiční nemovitosti.
1. První selekce nájemníka probíhá už na základě dotazníku
Zahltily vás po vystavení inzerátu desítky zpráv s textem „Mám zájem, kdy se můžu podívat“? Prohlídky se všemi zájemci by vás stály dny drahocenného času. První kolo výběru proto musí proběhnout online ještě předtím, než někomu ukážete klíče.
Nejefektivnějším nástrojem je krátký dotazník přiložený přímo k inzerátu (nebo zasílaný jako automatická odpověď). Seriózní zájemce, který o byt opravdu stojí, nemá problém odpovědět na základní otázky typu: Kolik osob bude v bytě bydlet a kolik z toho je dětí? Máte domácí mazlíčky? Kde pracujete? Na jak dlouho hledáte bydlení? Kouříte? Kde jste bydlel dosud a proč se stěhujete? Budete si v místě zřizovat trvalé bydliště? Od kdy hledáte podnájem a na jak dlouho? Nikdy neberu zájemce, který hledá ubytování ihned nebo od začátku dalšího měsíce.
Máte exekuce? Ano, i na to se ptám.
Už samotný přístup k vyplnění dotazníku funguje jako skvělé síto. Lidé, kteří na vaše otázky neodpoví, odpoví jednoslovně nebo dotazník úplně ignorují, obvykle nebývají spolehliví ani v budoucí komunikaci. Tímto jednoduchým krokem ušetříte až 80 % času stráveného na neproduktivních prohlídkách a na osobní schůzku si pozvete jen ty kandidáty, kteří splňují vaše základní představy.
Ale pozor, lidi lžou. Takže i přes dotazník je potřeba kontrolovat skutečnost.
2. První dojem a osobní schůzka
Nikdy nepronajímejte byt bez osobního setkání se všemi lidmi, kteří v něm budou skutečně bydlet. Už při první komunikaci a prohlídce sledujte detaily:
- Přišel zájemce včas?
- Komunikuje slušně a odpovídá na zprávy otevřeně?
- Jak na vás působí jeho vystupování?
- Je čistě oblečený?
- Je cítit (kouřem, alkoholem, zvířaty, nemytý…)?
- “Koňský trh” - sleduji zuby, nos a nehty. Toto doporučení jsem někde četla a musím říct, že docela funguje. Když se nestará o zuby, jak chcete, aby se staral o váš majetek? Oteklý nos s popraskanými cévkami může - u dlouhodobých konzumentů alkoholu drobné kapiláry na nose a tvářích praskají a zůstávají trvale rozšířené, což vytváří síť viditelných červených až fialových žilek. Dle nehtů zase poznáte kuřáka podle typického žlutého až žlutohnědého zabarvení kolem nehtů na prstech, kterými se drží cigareta.
Při prohlídce se nebojte lidsky mluvit o tom, proč se stěhuje a jaké má plány do budoucna. Znáte odpovědi z dotazníku a můžete zkusit jejich pravdivost. Například napíše, že nekouří. V bytě jsou požární čidla, pokud budete kouřit, tak musíte na balkoně. Je to problém?
3. Důsledné prověření bezdlužnosti
Slušný zájemce pochopí, že si jeho finanční situaci chcete ověřit, protože nemá co skrývat. Před podpisem smlouvy si vždy sami zkontrolujte veřejné registry:
- Insolvenční rejstřík (ISIR): Vyhledávání je bezplatné a okamžitě zjistíte, zda dotyčný není v úpadku.
- Centrální evidence exekucí (CEE): Tento placený registr (provozovaný Exekutorskou komorou ČR) vám ukáže aktuální běžící exekuce.
- Živnostenský rejstřík - pokud je OSVČ
- Sociální sítě: Letmý pohled na profil na Facebooku, TikToku, Instagram vám často napoví o životním stylu zájemce více než jeho slova. Říká, že nekouří, ale na FB je na každé druhé stránce s cigaretou. Nemá zvířata, ale je všude se psem. Nebo hraje na pozoun, bude trénovat ve vašem bytě a vy budete řešit hluk se sousedy?
4. Schopnost platit a reference
Chtějte vědět, zda má zájemce stabilní zdroj příjmů (zaměstnání, podnikání). Stále běžnějším standardem je také vyžádání referencí od předchozího pronajímatele nebo potvrzení o bezdlužnosti vůči minulému ubytovateli. Pokud zájemce odmítá tyto základy poskytnout, raději hledejte dál.
5. Nepodceňujte kauci a smlouvu
Kvalitní a neprůstřelná nájemní smlouva na dobu určitou je základ. Vždy požadujte vratnou kauci (jistotu), a to ideálně ve výši 2 až 3 měsíčních nájmů. Kauce slouží jako finanční polštář pro případ poškození bytu nebo nečekaného výpadku plateb. Pokud má zájemce problém kauci složit hned na začátku, obvykle to signalizuje finanční nestabilitu do budoucna.
Závěr:
Neberte hned prvního zájemce, který projeví zájem a slíbí rychlé peníze. Čas investovaný do prověření kandidátů se vám mnohonásobně vrátí v podobě klidného spánku a pravidelného příjmu.
Pronajímám v Praze. Na inzerát reaguje přibližně 70 až 150 lidí během dvou dnů. Nevyužívám služby zprostředkovatelů, mám s nimi špatné zkušenosti. Navíc preferuji si nájemce vybrat sama, protože v budoucnu s nimi budu komunikovat já. A nevidím důvod, proč by zájemce měl platit ještě provizi.
Sjednávám si blok prohlídek, rozloženým maximálně do 2 dnů. A v den prohlídky si ještě ověřuji, zda zájemce dorazí.
Stává se běžně, že lidé napíší, jak mají enormní zájem, ale když jim napíšete, kdy a v kolik by se jim hodila prohlídka, tak už nereagují. Neberte to osobně a nebuďte z toho smutní.